浅谈房产项目开发的正确定位“bat365(中国)在线平台官方网站”

摘取 要：我国房地产行业经过近20年的发展作为国民经济支柱行业的地位早已奠定，市场与行业已渐渐趋向成熟期与规范，开始向品牌竞争时代迈向。由于竞争的激化与市场的不成熟期，地产项目的定位还不存在着产品设计雷同、概念过度传播、传播主题单一等诸多问题。

本文在对房地产市场定位分析的基础上，阐述了房地产市场定位的明确策略和要点，并融合xx项目实际分析了如何展开有效地的市场定位。关键词：房地产 市场定位 策略 一、房地产市场定位分析 （一）房地产市场定位的价值分析 展开精确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘最畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不明的卖点无法称作确实的卖点。

第一，精确的市场定位是楼盘最畅销的先决条件。展开精确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘最畅销的先决条件。有了精确的市场定位，后期楼盘推展才能有的放矢，我们才需要针对目标顾客群，制订适当的营销策略。

比如目前北京等地较为风行的单身公寓，目标客户为都市单身白领，市场定位为为都市白领精心打造出的高尚居所。第二，准确的市场定位具备很强的市场冲击力。比如说上述小户型单身公寓，目标客户十分明确，它的对象就是都市单身白领，他们对生活拒绝较高，是新生活的倡导者，所以单身公寓在户型设计、设施设施、物业管理、智能化设计、翻新标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的贯彻市场需求，符合他们的市场需求，这样，楼盘发售来才能引发目标客户的留意，同时不会产生很强的市场冲击力。北京等地近两年单身公寓的疯狂就证明了这一点。

（二）房地产市场定位的概念分析 房地产企业的市场定位，是根据所指定目标市场上的竞争者产品所处的方位和企业自身条件，为本企业项目产品建构一定的特色，通过传播塑造成并竖立起一定的市场形象。它是楼盘最畅销的先决条件，是楼盘营销的第一步和“纲领”，是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航系统的起到。一般来说它还包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造出三方面的内容，其中市场细分是前提与基础，市场调研是核心，品牌形象培育和卖点打造出则是市场定位的关键内容。

目前许多人误解了市场定位和目标市场两个概念，指出目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈。只不过两者在概念上和功能上都显著有所不同，目标市场是所指对市场经过细分以后，确认自己的产品所要转入的细分领域，而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上可知的方位，针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的推崇程度，强有力地塑造成本企业与众不同的、给人印象独特的个性或形象，并把这种形象生动地传送给顾客，从而使楼盘在市场上确认必要的方位，也就是说，市场定位是开发商企业要把楼盘回到顾客心目中的方位和印象。比如，广州的一个楼盘——丽江花园，目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化非常丰富的人与自然居家场所。

市场定位好比局限在功能特征上，它还反映在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的较为上、或以上几种集中于的混合上等等。它是项目充份张扬的起点和基础，让楼盘“并未成曲调再行有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的起到，若没一个精确生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就变得呆板、苍白、缺少方向性，楼盘就缺乏活力和生机。二、房地产市场定位的明确策略 现代市场“定位”所叙述的定位是一个多维的过程。

根据有所不同的层次，它一般还包括企业层而的战略定位与项目层面的产品定位和品牌定位策略。而从策略设计的角度，定位奠定的过程一般来说还包括三个互相关联的步骤：奠定企业战略定位、奠定产品定位、和奠定品牌定位。（一）战略定位策略 战略定位正处于企业定位的最高层，它的内容与范围比后两者小得多。

它要解决问题的是企业“做到什么”，“不做到什么”，“怎么做”三个问题。目前的地产研发企业已不有可能做在所有层面上符合消费市场需求，因而必需预先在经营目标自由选择上展开“抛弃”，展开差异化或集中化市场研发。如地产大鳄万科，其定位遵循“再行做到除法再行做到乘法”的思路，通过对细分市场的了解与对自身能力的评价，以定坐落于专心做到大众住宅地产研发，不牵涉到商业地产等其他物业类型。

由于其定位明晰继续执行做到，因此，在业界万科被喻为“三流的地块，二流的项目，一流的品牌，一流的企业”。又如中国当代著名地产企业阳光100，一直坚决自己的市场定位在“城市新兴地带”研发“新兴白领住宅”，坚决大盘研发、坚决完全一致化产品风格和坚决细分市场的个性化策略。

（二）产品定位策略 一个楼盘的修建，有规模之分，有产品档次之分，出售层次堪称不一样。因而，产品的定位变得尤为重要，必需在消费群体或买方市场中竖立起楼盘的类似形象。产品定位是将明确产品定位在消费者心中，如消费者产生类似于市场需求，就不会联想起这种品牌的产品。它是品牌与公司定位的物质基础，因为消费者必需通过产品为媒介才有可能在头脑中创建起鲜明形象。

明确到房地产产品定位，就是在自由选择和奠定目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在适当相同目标客户中对楼盘的亮点子以全面考古，并将尤为凸显的亮点不予全力推展或宣传。楼盘产品定位的需求面几乎是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。

房地产定位的关键，就在于逃跑主要目标消费群体的主要利益市场需求，针对性地展开产品开发。它一般来说还包括项目研发定位、价格定位和品质定位。

其中价格定位的精确与否是要求消费者否出售产品的最重要因素，直接联系着企业的利润，要求着产品在市场上的竞争力。策略共计九种：即高质高价定位、高质中价定位、高质低价定位；中质高价定位、中质中价定位、中质低价定位；低质高价定位、低质中价定位、低质低价定位。调查结果，房地产的出售因素中，价格因素占到30%，可见，价格一直是消费者最关心的要素之一。

而从特性来分，品质涵括了产品的选料、生产、加工、纸盒和消费全过程，产品质量还包括性能、寿命、可靠性、安全性、经济、外观等；从功能来分，有实用功能、便利功能、舒适度功能、轻巧功能、安全性功能、心理功能等。（三）品牌定位策略 随着消费者市场需求的日益差异化、多样化、变得复杂、个性化，人们推崇“情绪价值”比不上“机能价值”，这造成了房地产品牌时代的来临。品牌定位还包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位皆从产品的使用价值抵达，但又不局限于其使用价值，某种程度逗留在实惠、多功能、轻巧上，更加讲究品位，拒绝产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和天马行空。

这就拒绝房地产企业在定位时，要有新思想、新的内涵和新概念，彰显房子灵魂。同时，在传播时由于消费者接管信息的渠道多样及多样化的人群生活方式，必需展开差异化传播，才能使项目脱颖而出。

在业界，广州“美林海岸花园”通过对市场的精准做到，以“休闲娱乐”为主题，帮助消费者摆脱了城市的牢笼、嘈杂的气氛，将业主带回了一个充满著阳光、沙滩、甜美空气和绿色的大型园林社区；而珠江地产的“旭景70年代家园”，则感慨做到到日标消费群体内心深处的市场需求，既而以70年代人的心理文化特质为主题展开品牌推展活动，以取得年长消费群体的身份尊重，使其沦为广州炙手可热的楼盘。值得注意的是，企业市场定位策略顺序与消费者感官的顺序恰好相反，因为消费者总是通过对企业实际产品的消费，才创建起品牌的误解，既而在“头脑阶梯”中获得一阶之地，才有可能竖立起对公司的幸福印象。其中产品定位是基础，公司定位是产品定位与品牌定位的构建，它对前两者起着增强的起到，更加可以沦为企业极大的无形资产。三、房地产市场定位要点分析 纵观国内房地产项目研发的市场定位不存在着不留意确保品牌的核心价值、定位不许、定位严重不足等误区，企业往往并未展开有效地目标市场调研与客户细分，主观按照自己的了解展开产品的设计与研发，结果与希望大相径庭。

（一）市场定位要根据目标顾客群的市场需求作出细分 市场定位是通过为自己的楼盘创办独特的特色或个性，从而塑造出独有的市场形象来构建的。楼盘的特色或个性有的可以从楼盘的实体上展现出出来，有的可以从消费者的心理上体现出来，有的展现出为价格水平，有的是质量水准等等，所以，开发商在展开市场定位时，一方面要理解竞争对手楼盘有何特色，另一方面要研究目标顾客群对该楼盘的各种属性的推崇程度，理解目标顾客群的实际市场需求情况，将两方面融合一起展开分析，才能确认楼盘的特色或独有的形象。定位一般来说回应作出公开发表的决策，忽视市场的其他部分，而集中于某些细分市场，采行具体的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场，而不被其他细分市场的反应束缚。将市场更进一步细分，并且针对十分类似的市场是有可能的。

最近一些研究指出，在一个品牌的同一个广告中宣传几个有所不同的特征，可以使品牌让人看起来与其他同类产品差异更大，可被看做一个类似产品或此类产品中的一个子类，甚至被看做与标准产品显然有所不同的产品。

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